주거용 오피스텔을 상업용으로 전환하여 주택수에서 제외하는 방법

오피스텔 투자자들에게 중요한 이슈 중 하나는 주택수 산정 문제입니다. 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 각종 세금 부담이 증가할 수 있지만, 상업용으로 전환하면 이러한 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 글에서는 주거용 오피스텔을 상업용으로 전환하여 주택수에서 제외하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

주거용과 상업용 오피스텔의 차이

먼저 주거용과 상업용 오피스텔의 차이를 이해해야 합니다:

• 주거용 오피스텔: 실제로 주거 목적으로 사용되며, 주택으로 간주됩니다.
• 상업용 오피스텔: 업무나 상업 목적으로 사용되며, 주택으로 간주되지 않습니다.

국세청에서는 다음과 같은 기준으로 주거용과 업무용 오피스텔을 구분합니다:

• 오피스텔에 주민등록이 되어 있으면 주거용
• 사업자등록이 되어 있으면 업무용
• 오피스텔의 내부구조, 형태 및 실제 사용 용도 등을 종합적으로 고려하여 판단

 

주거용에서 상업용으로 전환하는 이유

주거용 오피스텔을 상업용으로 전환하면 다음과 같은 이점이 있습니다:

1. 주택수 제외: 상업용으로 전환하면 주택 수 산정에서 제외되어 다주택자 규제를 피할 수 있습니다.
2. 종합부동산세 합산 배제: 주택으로 간주되지 않아 종합부동산세 부과 대상에서 제외됩니다.
3. 취득세 중과 회피: 주거용 오피스텔은 2채 이상 구입 시 취득세가 중과되지만, 상업용은 이를 피할 수 있습니다.

주거용에서 상업용으로 전환하는 이유

 

주거용에서 상업용으로 전환하는 절차

주거용 오피스텔을 상업용으로 전환하는 과정은 다음과 같습니다:

1. 용도변경 신고:
   • 관할 구청의 재산세 세정과에 재산세 변동신고를 합니다.
   • 필요 서류: 재산세 변동신고서, 임대차계약서, 점유자 퇴거 확인 관리비 정산내역서, 상업용 용도변경 사진 등
2. 임대차 계약 변경:
   • 기존 주거용 임차인을 퇴거시키고, 상업용 목적의 새로운 임차인과 계약을 체결합니다.
   • 법인 소유 오피스텔의 경우, 대표자에게 무상임차하여 상업용으로 사용하는 방법도 있습니다.
3. 물리적 용도 변경:
   • 내부 구조를 사무실이나 상업 공간에 적합하게 변경합니다.
   • 현관문 앞에 사업자 명패를 설치하는 등 외관상으로도 상업용임을 나타냅니다.
4. 사업자등록:
   • 해당 오피스텔 주소로 사업자등록을 합니다.
5. 주민등록 이전:
   • 해당 오피스텔에 전입신고된 주민등록이 있다면 이를 이전합니다.

주거용에서 상업용으로 전환하는 절차

 

용도변경 시 주의사항

1. 과세 기준일 고려:
   • 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 6월 1일 이전에 용도변경을 완료해야 해당 연도 세금에 반영됩니다.
2. 부가가치세 처리:
   • 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환할 때는 이전에 공제받은 부가가치세를 일부 반환해야 할 수 있습니다.
   • 반대로 주거용에서 업무용으로 전환할 때는 부가가치세 공제를 받을 수 있습니다.
3. 양도소득세 고려:
   • 용도 변경 후 양도할 때 양도소득세 처리가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
4. 실제 사용 용도의 중요성:
   • 단순히 서류상 변경만으로는 불충분하며, 실제로 상업 목적으로 사용되어야 합니다.
5. 지역별 규정 확인:
   • 용도변경 절차와 필요 서류는 지역마다 다를 수 있으므로 반드시 해당 지역 구청에 확인이 필요합니다.

용도변경시 주의사항

 

용도변경의 세금 영향

1. 취득세:
   • 상업용 오피스텔로 전환 시 취득세율이 주거용보다 낮아질 수 있습니다.
2. 재산세:
   • 상업용 부동산에 대한 재산세율이 주거용보다 높을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
3. 양도소득세:
   • 상업용으로 전환 후 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.
4. 종합부동산세:
   • 상업용으로 전환되면 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다.

 

주거용 오피스텔을 상업용으로 전환하는 것은 주택수 산정에서 제외되어 다양한 세금 혜택을 받을 수 있는 전략입니다. 하지만 이는 단순한 서류상의 변경이 아니라 실제 사용 용도의 변경을 수반해야 합니다. 또한 세금 처리의 복잡성과 지역별 규정의 차이로 인해 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

용도변경을 고려하는 투자자들은 본인의 투자 목적과 전체적인 부동산 포트폴리오를 고려하여 결정해야 합니다. 단기적인 세금 혜택뿐만 아니라 장기적인 투자 전략과 부동산 시장 동향도 함께 고려해야 합니다.

마지막으로, 부동산 관련 법규와 세법은 자주 변경되므로 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 용도변경을 결정하기 전에 반드시 세무사나 부동산 전문가와 상담하여 개인의 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하시기 바랍니다.